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rechtsanwalt.at Forum
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Autor: Peter Eser (---.5.14.vie.surfer.at)
Datum: 06.04.05 14:55
Hallo, ich bräuchte Rat zu folgenden Fall:
Ein Bekannter von mir betreibt eine kleine Firma und hat eine Lagerhalle mit einem kleinen Büro gemietet. Jetzt fordert die Hausverwaltung 31/2 Jahre rückwirkend Miete von ihm (32000 Euro!!) es wurden monatlich immer nur die Betriebskosten überwiesen. Die Hausverwaltung hält ihm vor dass er bemerken hätte müssen dass er zu wenig bezahlt. Ich würde den "Schwarzen Peter" wieder zurückgeben den die brauchen 31/2 Jahre um zu bemerken dass keine Miete bezahlt wurde! Frage: Ist es rechtlich überhaubt möglich über einen so grossen Zeitraum rückwirkend Miete nachzufordern?
mfg Peter
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Autor: Roland HERMANN (---.static.AT.KPNQwest.net)
Datum: 07.04.05 14:47
Grundsätzlich verjähren Mietzinsforderungen mit Ablauf von drei Jahren ab Fälligkeit, wobei die Fälligkeit sich entweder nach dem im Vertrag vereinbarten Zeitpunkt richtet (in der Regel ist das monatlich im Vorhinein zum Monatsersten), ansonsten -bei Fehlen einer vertraglichen Vereinbarung- danach, wann die Fälligstellung frühestens hätte erfolgen können (also spätestens zum Monatsletzten).
Ältere als dreijährige Mietzinsforderungen können nicht mehr eingeklagt werden, es sei denn, der Mieter hat dem Vermieter gegenüber erkennen lassen, daß er im Klagsfall auf das Recht der Verjährungseinrede verzichten wird (zB aus Anlaß einer Stundung offener Forderungen).
Mit der Klagseinbringung wird die Verjährung unterbrochen, d.h. alle bei Klagseinbringung noch nicht verjährten Forderungen sind fortan in ihrer Verjährung gehemmt.
Sofern im Vertrag keine Regelung bezüglich der Widmung von Zahlungen getroffen wurde, sollten bei teilweise bereits eingetretener Verjährung von Mietzinsforderungen Zahlungen grundsätzlich auf noch nicht verjährte Mietzinse (und Zinsen daraus, siehe unten)gewidmet werden, ansonsten der Vermieter ungewidmete Zahlungen auf die jeweils älteste Schuld (und damit auf ans ich bereits verjährte Forderungen) verbuchen könnte.
Der Eintritt der Verjährung hindert den Gläubiger aber nicht daran, die Begleichung der Schuld zu fordern, ebenso wie ein Schuldner, der versehentlich eine bereits verjährte Schuld begleicht, diese nachträglich nicht mehr zurückfordern kann. Man spricht hier von einer sog. "Naturalobligation", das heißt, eine Forderung besteht zwar noch, sie kann aber infolge Verjährung nicht mehr gerichtlich eingeklagt werden.
Wenn der Vermieter allerdings verjährte Forderungen (mit)einklagt, so ist es am beklagten Mieter gelegen, dies zu beeinspruchen, andernfalls der Vermieter auch über die bereits verjährte Forderung einen exekutierbaren Gerichtstitel erhält (Gerichte prüfen in der Regel nicht von selbst, ob eine eingeklagte Fordrung bereits verjährt ist oder nicht).
Da es sich beim Mietzins um eine Vertragsschuld handelt (sodaß der Mieter seine Zahlungspflicht ja an sich kennen mußte), kann der Vermieter im Verzugsfall auch Verzugszinsen verlangen; wenn es sich um ein beiderseitiges Unternehmergeschäft handelt, beträgt der Verzugszinssatz 8 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz, d.s. derzeit 9,47 % pro Jahr (keine Zinseszinsen !).
Wurde im Vertrag ein höherer Verzugszinssatz vereinbart, dann gilt dieser.
Nimmt der Vermieter einen Kredit in Höhe der aushaftenden Forderung in Anspruch, so kann er auch den Kreditzinssatz auf den säumigen Mieter überwälzen.
Für die Verjährung von Zinsen gilt dasselbe wie für die Verjährung der Hauptforderung.
Ebenso können seit 01.08.2003 auch Mahn- und Inkassospesen miteingeklagt werden (§ 1333 Abs.3 ABGB); auch für diese gilt aber hinsichtlich der Verjährung die Akzessorietät zur jeweiligen Hauptforderung.
Eine vertraglich allenfalls vereinbarte Wertsicherung (Indexanpassung) wird erst mit dem auf die entsprechende Vorschreibung nächstfolgenden Zinstermin fällig; eine rückwirkende Indexanpassung ist nur möglich, wenn dies vertraglich explizit vereinbart wurde.
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